To je neuvěřitelně frustrující situace. Člověk by čekal, že instituce jako banka bude mít v papírech absolutní pořádek, obzvlášť když jde o milionové zástavy. Bohužel se to stává – nejčastěji při digitalizaci archivů nebo při stěhování poboček.
Dobrá zpráva je, že nemovitost kvůli tomu prodat půjde. Ta špatná je, že vás to bude stát čas a možná i peníze (např. kvůli propadnutí rezervace nebo úrokům).
Zde je přesný návod, jak zatlačit na banku, jak situaci vyřešit na katastru a jak z banky vytlouct odškodné.
1. Jak vyřešit zástavu (Technické řešení)
Prodej nemovitosti se většinou zdrží proto, že kupující (nebo jeho banka) odmítá poslat peníze, dokud na katastru svítí staré zástavní právo, nebo dokud vaše banka nedodá potvrzení o tom, kolik zbývá doplatit (tzv. vyčíslení dluhu) spolu se slibem, že po zaplacení zástavu smaže.
Banka sice ztratila papírový originál smlouvy, ale všechna data má v elektronickém systému. Musí proto okamžitě jednat:
- Vystavení duplikátu / potvrzení: Žádejte, aby banka na vlastní náklady vyhotovila duplikát zástavní smlouvy (pokud je ještě potřeba), nebo aby vystavila Potvrzení o zástavním právu na základě údajů ze svého systému.
- Kopie z katastru nemovitostí: Když se zástavní právo v minulosti vkládalo na katastr, jeden originál nebo ověřená kopie zástavní smlouvy zůstala bezpečně uložena ve sbírce listin na příslušném katastrálním úřadě. Banka (nebo vy) tam může zajít a nechat si udělat oficiální ověřenou kopii. Je absurdní, že to banku nenapadlo, protože je to nejrychlejší cesta, jak dokument získat zpět.
2. Oficiální reklamace a přitvrzení muziky
S bankou přestaňte komunikovat na běžné klientské lince nebo s řadovým bankéřem na pobočce. Ti situaci nevyřeší a budou vás jen zdržovat.
- Podejte okamžitou písemnou reklamaci: Oficiálně nahlaste pochybení banky (ztráta dokumentu) a popište, jaké škody vám tím vznikají. Banka má na vyřízení reklamace zákonných 30 dní, ale do reklamace napište, že požadujete expresní řešení v řádu dnů, protože hrozí zmaření prodeje.
- Finanční arbitr nebo ČNB: Do textu reklamace jemně, ale jasně uveďte, že pokud banka situaci nevyřeší do 48 hodin, postupujete věc Finančnímu arbitrovi a podáváte podnět České národní bance pro porušení povinností při správě dokumentů a péče řádného hospodáře. Na tohle banky slyší velmi rychle a případ dostane na stůl prioritní oddělení.
3. Jak žádat odškodnění za zdržení prodeje
Pokud kvůli chybě banky došlo ke zdržení prodeje a vám z toho vznikly reálné finanční vícenáklady, banka je povinna vám tuto škodu nahradit. Podle občanského zákoníku odpovídá za škodu způsobenou porušením smluvní nebo zákonné povinnosti.
Můžete po nich požadovat:
- Pokuty od kupujícího: Pokud jste měli ve smlouvě o smlouvě budoucí (nebo v rezervační smlouvě) termín, do kdy musíte podat návrh na vklad, a kvůli bance jste ho nestihli, případná smluvní pokuta jde za bankou.
- Úroky a poplatky navíc: Pokud musíte kvůli zdržení platit další měsíc hypotéku (úroky), poplatky za prodloužení rezervace nebo máte vícenáklady na nájem jinde, vše si vyúčtujte.
- Ušlý zisk / Zmařený prodej: Pokud by kupující kvůli zdržení od smlouvy úplně odstoupil a vy jste museli nemovitost prodat pod cenou nebo znovu platit provizi realitce, jedná se o obří škodu, kterou po bance můžete vymáhat (zde už ideálně s pomocí advokáta).
