Investice do nemovitostí jsou v České republice tradičně považovány za stabilní a bezpečný způsob uložení kapitálu. Nicméně, i tato forma investování s sebou nese specifická právní a daňová rizika, která je nezbytné znát a aktivně řídit. Pečlivá právní prevence a daňová optimalizace jsou klíčové pro ochranu investice a zajištění očekávaného výnosu.
1. Daňová a poplatková rizika při nabytí a držení nemovitosti
Ačkoli bylo jedno z hlavních rizik při nabytí nemovitosti – Daň z nabytí nemovitých věcí – zrušeno, zůstávají v platnosti jiné daňové povinnosti a rizika, které ovlivňují celkovou návratnost investice.
Zrušení Daně z nabytí nemovitých věcí (DZNNV) 🚫
- Aktuální stav: Daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. se zpětnou účinností pro případy, u nichž byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později.
- Důsledek pro investora: Odpadla sice významná jednorázová nákladová položka při koupi, avšak toto zrušení nijak neovlivňuje ostatní daně spojené s nemovitostí.
Daň z nemovitých věcí 🏡
- Charakteristika: Jedná se o každoroční daň z majetku, kterou platí vlastník nemovitosti. Tvoří ji daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek.
- Riziko: Výše daně se odvíjí od typu nemovitosti, jejího umístění (koeficienty obcí) a rozlohy. Investoři musí počítat s tímto pravidelným a v budoucnu potenciálně rostoucím nákladem, jelikož obce mají možnost koeficienty navyšovat, a stát má tendenci daň v čase valorizovat.
Daň z příjmů při prodeji nemovitosti (Kapitálové zisky) 💰
- Zdanění: Zisk z prodeje nemovitosti je zdanitelným příjmem, pokud není splněna jedna z podmínek pro osvobození.
- Klíčové riziko – prodloužení časového testu: U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 se doba mezi nabytím a prodejem pro osvobození od daně z příjmů (tzv. časový test) prodloužila z 5 let na 10 let (pokud nemovitost nebyla zahrnuta v obchodním majetku).
- Riziko pro investora: Pro krátkodobé spekulativní investice je to podstatné riziko. Při prodeji do 10 let se zisk zdaní sazbou daně z příjmů fyzických osob (15 % nebo 23 % dle výše příjmů), což výrazně snižuje čistý výnos.
2. Právní a daňová rizika pronájmu nemovitosti
Pronájem nemovitosti je primárním zdrojem příjmů pro investory. České právo však poskytuje silnou ochranu nájemcijako slabší smluvní straně, což generuje specifická rizika pro pronajímatele.
Ochrana nájemce a neplatnost smluvních ujednání 🛡️
- Riziko neplatné smlouvy: Občanský zákoník stanovuje celou řadu ustanovení, od kterých se nelze odchýlit v neprospěch nájemce. Ujednání, která by práva nájemce omezovala (např. absolutní zákaz chovu zvířat, zákaz přijímání návštěv, nepřiměřené sankce), jsou neplatná.
- Dopad: Špatně sepsaná nájemní smlouva neguje snahu pronajímatele a v případě sporu s nájemcem soud přihlédne pouze k zákonným ustanovením, která jsou často přísnější. Kvalitní a aktualizovaná smlouva je naprostý základ.
Neplatiči a složitost výpovědi 😥
- Riziko neplatičů: Toto je jeden z největších strašáků. Proces vystěhování neplatiče je zdlouhavý a nákladný.
- Nájemce se dostává do prodlení s platbou, je nutné ho písemně vyzvat.
- Výpověď z nájmu lze dát s tříměsíční výpovědní dobou pouze za splnění přesně definovaných podmínek (např. neuhrazení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců).
- V případě, že nájemce byt po skončení výpovědní doby neopustí, musí pronajímatel podat žalobu na vyklizení, což je časově náročný soudní proces.
- Smluvní pokuta a kauce: Smluvní pokuta a jistota (kauce) nesmí dohromady překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Investor tak nemůže dostatečně pokrýt potenciální ztrátu z několika měsíců neplacení.
Údržba a opravy 🔨
- Zákonná povinnost pronajímatele: Pronajímatel má povinnost udržovat nemovitost ve stavu způsobilém k bydlení a hradit větší opravy a investice (např. oprava kotle, střechy, výměna oken).
- Riziko: Nájemce hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy (jejich vymezení upravuje nařízení vlády, typicky se jedná o opravy do 1000 Kč). Investor musí mít v rozpočtu rezervu na neočekávané a nákladné opravy, které nejsou kryty nájemcem.
Daň z příjmů z pronájmu 💸
- Zdanění: Příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmů fyzických osob. Investoři musí příjmy uvést v daňovém přiznání.
- Možnosti snížení základu daně:
- Paušální výdaje: 30 % z příjmů (maximálně 600 000 Kč).
- Skutečné výdaje: Uplatnění nákladů v plné výši (např. úroky z hypotéky, odpisy nemovitosti, opravy, pojištění). Využití odpisů nemovitosti je často nejdůležitějším daňovým benefitem investice.
- Riziko DPH (Airbnb a krátkodobé pronájmy): Krátkodobý pronájem (typu Airbnb) je považován za ubytovací službu a podléhá DPH. Při překročení stanoveného obratu se investor stává povinně plátcem DPH, což znamená složitější administrativu.
3. Rizika spoluvlastnictví nemovitosti (Podílové spoluvlastnictví)
Podílové spoluvlastnictví (kdy nemovitost vlastní více osob) je právní institut, který v sobě skrývá vysoké riziko sporů a komplikovaného nakládání s investicí.
Rozhodování o společné věci 🤝
- Základní princip: O správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů, která se počítá podle velikosti jejich podílů.
- Riziko neshody: V případě, že se spoluvlastníci nedokážou shodnout (např. na nutné rekonstrukci, výši nájemného, výběru nájemce), dochází k patovým situacím.
- Správa: O důležitých změnách vyžadujících 2/3 většinu (např. změna účelu užívání) či ujednáních, která podstatně omezují užívání věci (např. zřízení zástavního práva), se musí shodnout všichni.
- Soudní řešení: Při neshodě může být nutné požádat o rozhodnutí soud, což je zdlouhavé a nákladné.
Volné nakládání s podílem a spekulanti 😈
- Prodej podílu: Každý spoluvlastník může se svým podílem volně nakládat, tedy ho i prodat bez souhlasuostatních.
- Riziko spekulantů: Objevují se subjekty (spekulanti), které levně skoupí spoluvlastnické podíly. Následně vyvíjí tlak na ostatní spoluvlastníky k prodeji jejich podílu (často za nevýhodnou cenu) nebo k prodeji celé nemovitosti, aby maximalizovali svůj zisk. Vstup spekulanta do spoluvlastnictví zhoršuje vyhlídky na klidné a rozumné vypořádání.
- Předkupní právo: Předkupní právo ostatních spoluvlastníků je v současné době velmi omezené. Platí jen v určitých případech (např. pokud spoluvlastnictví vzniklo děděním nebo jinou právní skutečností, kde spoluvlastníci nemohli ovlivnit svá práva, a to pouze po dobu 6 měsíců od vzniku).
Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví ⚖️
- Právo na zrušení: Nikdo nemůže být nucen zůstat ve spoluvlastnictví, a každý spoluvlastník má právo požadovat jeho zrušení a vypořádání.
- Možnosti vypořádání:
- Dohoda: Ideální a nejrychlejší řešení.
- Soudní rozhodnutí: Pokud se nedohodnou, soud rozhodne o:
- Rozdělení věci (pokud je to možné).
- Přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu.
- Prodeji věci ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku (k tomu soud přistupuje, pokud nelze nemovitost rozdělit ani přikázat).
- Riziko pro investora: Nucený prodej v dražbě s sebou zpravidla nese nižší výtěžek, než jaký by bylo možné získat při standardním prodeji celku na volném trhu.
4. Dodatečná právní rizika při nabytí nemovitosti
Dluhy spojené se Společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) 📝
- Riziko: S koupí bytu v bytovém domě se kupující stává členem SVJ a může převzít dluhy původního vlastníkavůči SVJ (např. nezaplacené zálohy na služby nebo příspěvky do fondu oprav).
- Prevence: Před koupí je nutné si od SVJ vyžádat potvrzení o bezdlužnosti prodávajícího. Pokud tak kupující neučiní, může s bytem koupit i dluhy.
Věcná břemena a služebnosti ⛓️
- Riziko: Přestože jsou zapsány v Katastru nemovitostí (část C listu vlastnictví), mohou být přehlédnuty. Patří sem např. právo doživotního bydlení (služebnost bytu) pro původního vlastníka nebo jeho příbuzného, nebo právo cesty přes pozemek.
- Dopad: Tato práva omezují užívání nemovitosti novým vlastníkem a snižují její tržní hodnotu a potenciál pronájmu. Důkladná kontrola listu vlastnictví je nezbytná.
Stavební a kolaudační stav 🚧
- Riziko: Nesoulad skutečného stavu nemovitosti se stavební dokumentací a povolením. Např. nelegální vestavba, změna dispozice či užívání nemovitosti bez kolaudace.
- Dopad: Investor může být nucen provést dodatečnou legalizaci nebo úpravy, které jsou nákladné a časově náročné, nebo mu hrozí sankce od stavebního úřadu.
Závěr a doporučení
Investování do nemovitostí je sice lákavé, ale je nutné přistupovat k němu s vědomím všech právních úskalí. Právní rizika často spočívají v:
- Daňové zátěži (zejména daň z příjmů při prodeji do 10 let a DPH u krátkodobých pronájmů).
- Omezené možnosti bránit se jako pronajímatel proti neplatičům a poškozování bytu.
- Vysokém riziku sporů a komplikovaného nakládání při spoluvlastnictví.
Klíčová prevence spočívá v:
- Důsledné právní prověrce nemovitosti před koupí (kontrola LV, SVJ, stavební dokumentace).
- Zajištění profesionálně sepsané a aktuální nájemní smlouvy.
- Pečlivém výběru nájemníků (kontrola registrů dlužníků).
- Zajištění dostatečného pojištění (nemovitosti i odpovědnosti).
- Konzultaci s daňovým poradcem pro správné nastavení odpisů a zdanění příjmů z nájmu.