Koupě domu nebo bytu je pro většinu lidí největší finanční transakcí v životě. Zatímco euforie z nalezení „toho pravého“ bydlení je pochopitelná, je naprosto klíčové držet emoce na uzdě a podrobit vybranou nemovitost důkladné kontrole. Jakákoli opomenutá vada, právní omezení nebo skrytý dluh může znamenat statisícové, nebo i milionové náklady navíc.
Připravili jsme pro vás seznam deseti nejdůležitějších bodů, které musíte prověřit, než se s prodávajícím či realitní kanceláří pustíte do podpisu jakékoli závazné smlouvy.
I. Právní kontrola – Základní pilíř bezpečného obchodu
Vždy začínejte u právního stavu. Technický stav lze obvykle opravit, právní vady však mohou transakci zcela zhatit.
1. List vlastnictví (LV) a omezení práv
Aktuální výpis z katastru nemovitostí (List vlastnictví) je vaším hlavním zdrojem informací. Můžete jej získat na Czech POINTu nebo online. Co musíte ověřit:
- Vlastník: Je prodávající skutečně jediným vlastníkem (nebo je nemovitost ve společném jmění manželů či v podílovém vlastnictví)?
- Plomba: Je v katastru zapsaná „Plomba“ (P)? To signalizuje, že probíhá řízení o změně práv, což může koupi zkomplikovat.
- Omezení (Oddíl C): Toto je nejdůležitější část. Zkontrolujte, zda na nemovitosti neváznou:
- Zástavní práva (nejčastěji hypotéka banky prodávajícího). Je nutné zajistit, že banka prodávajícího zástavní právo po doplacení úvěru vymaže.
- Věcná břemena (např. právo doživotního užívání, právo cesty, vedení inženýrských sítí). Musíte vědět, zda dané břemeno přejde i na vás a jak vás omezuje.
- Exekuce, soudní spory, nařízení nuceného prodeje. V takovém případě nemovitost nekupujte, dokud nebudou všechna tato omezení vymazána.
2. Nezapsané právní vady (nájem, věcná břemena)
Ne všechna omezení se povinně zapisují do katastru. Důkladně se ptejte a nechte si garantovat v kupní smlouvě, že na nemovitosti neváznou:
- Nájemní smlouvy: Existuje v bytě/domě platná nájemní smlouva? Jestliže ano, vstupujete do práv a povinností pronajímatele. Nájemce nebudete moci vystěhovat jen proto, že jste nový vlastník.
- Předkupní právo: Má třetí osoba (např. spoluvlastník nebo jiný subjekt) předkupní právo? To by mohlo koupi znemožnit.
3. Soulad stavby a dokumentace
Prověřte, zda stavba, kterou kupujete, odpovídá tomu, co je zapsáno v katastru, a zda má řádnou dokumentaci:
- Neoprávněné stavby: Stojí na pozemku, nebo uvnitř bytu něco, co není zkolaudováno (např. přístavba, velká terasa, změna dispozice)? Banka nemusí poskytnout hypotéku na nelegální část stavby.
- Kolaudační rozhodnutí/Pasport stavby: Vyžádejte si veškerou stavební dokumentaci. Ta je klíčová pro budoucí rekonstrukce a prokazování legálnosti stavby.
II. Finanční a provozní kontrola
Kromě samotné kupní ceny musíte znát veškeré navazující náklady.
4. Dluhy vůči SVJ/Družstvu a Fondu oprav (u bytu)
Při koupi bytu v osobním vlastnictví v domě s SVJ (Společenství vlastníků jednotek) se musíte ujistit, že prodávající nemá dluhy na zálohách na služby nebo příspěvcích do fondu oprav.
- Potvrzení o bezdlužnosti: Vyžádejte si od SVJ (nebo družstva) oficiální potvrzení o bezdlužnosti prodávajícího. Podle zákona totiž dluhy z příspěvků na správu domu částečně přecházejí na nového kupujícího!
- Stav fondu oprav: Jaká je výše měsíčního příspěvku do fondu oprav? Jaká je celková naspořená částka? Plánuje se v nejbližší době velká investice (nová střecha, fasáda, výtah)?
5. Skutečné provozní náklady
Měsíční zálohy na služby (voda, teplo, elektřina, plyn, úklid) tvoří podstatnou část rozpočtu.
- Vyúčtování za poslední rok: Vyžádejte si kompletní vyúčtování služeb za poslední 1-2 roky. Zjistíte tak, jaká je reálná spotřeba a zda byly zálohy nastaveny správně.
- Závazky za energie: Ověřte, zda prodávající nemá dluhy u dodavatelů energií. Zajistěte si včasné přepisy (odhlášení starého a přihlášení nového odběratele).
III. Technická a faktická kontrola
Vizualizace je jedna věc, reálný stav druhá. Nikdy nespěchejte s technickou kontrolou.
6. Skryté vady a Technická inspekce
Spoléhat se jen na vlastní oči je naivní. Mnoho problémů je skrytých za čerstvým nátěrem.
- Inspektor nemovitosti: Zvažte najmutí nezávislého stavebního technika (inspektora nemovitosti). Odhalí skrytou vlhkost, stav střechy, statické problémy, stav izolací a rozvodů. Náklady na inspekci se vám mnohonásobně vrátí, pokud pomůže snížit cenu nebo vás odradí od koupě „problémové“ nemovitosti.
- Stav rozvodů: Jak stará je elektroinstalace (měď vs. hliník)? Jsou rozvody vody a odpadu původní, nebo po rekonstrukci? Staré rozvody jsou tikající finanční bombou.
7. Lokalita, územní plán a okolí
Dům kupujete, lokalitu už neovlivníte.
- Územní plán: Zjistěte na místním stavebním úřadě, co se plánuje v okolí. Hrozí za pět let výstavba hlučné silnice, továrny, nebo nákupního centra hned za plotem? To může snížit hodnotu vašeho budoucího majetku.
- Hluk a doprava: Navštivte nemovitost v různých časech (den, noc, víkend). Hluk z dopravy, vlaků, nebo blízké restaurace se může stát noční můrou.
8. Přístup a inženýrské sítě (u domu/pozemku)
U domů a pozemků je kritické ověřit legální přístup a napojení.
- Příjezdová cesta: Je přístupová cesta veřejná, nebo soukromá? Pokud je soukromá, máte k ní zapsané věcné břemeno (služebnost cesty) v katastru, které vás opravňuje ji užívat?
- Sítě: Je nemovitost řádně napojena na elektřinu, plyn, vodu a kanalizaci? V jakém stavu jsou přípojky a revize?
IV. Kontrola transakce a smluv
I ta nejlepší nemovitost se může proměnit v problém, pokud selže smluvní zajištění.
9. Úschova peněz a smluvní dokumentace
Nikdy neposílejte peníze přímo prodávajícímu!
- Důvěryhodná úschova: Kupní cena musí být uložena v bezpečné úschově (advokátní, notářská nebo bankovní úschova). Peníze budou prodávajícímu uvolněny až ve chvíli, kdy katastr potvrdí zápis vašeho vlastnického práva.
- Advokát/Notář: Vždy nechte veškeré smlouvy (rezervační, o budoucí kupní, kupní) zkontrolovat nezávislým advokátem, který se specializuje na nemovitostní právo. Realitní kancelář nejedná ve vašem zájmu, ale ve prospěch obchodu.
10. Sankce a odstup od smlouvy
Přečtěte si pečlivě, jaké jsou podmínky pro odstoupení od smlouvy a jaké sankce z toho plynou, zvláště u rezervační smlouvy.
- Zánik závazku: Kupní smlouva by měla obsahovat ustanovení, že pokud banka neposkytne úvěr nebo katastr nezapíše vlastnické právo, závazek zaniká a záloha se vrací kupujícímu.
- Vady a slevy: Smlouva musí definovat, jak se postupuje v případě odhalení vážné skryté vady po převzetí nemovitosti (např. právo na slevu z kupní ceny nebo odstoupení).
Závěrem: Koupě nemovitosti je maraton, ne sprint. Pečlivost a trpělivost jsou nejdůležitějšími spojenci. Každou hodinu strávenou prověřováním ušetříte deset hodin strávených řešením problémů po podpisu smlouvy. Nezapomeňte: pokud prodávající nebo makléř odmítá poskytnout klíčové dokumenty (LV, vyúčtování, pasport), je to vždy vážné varování.