Spoluvlastnictví nemovitosti přináší kromě společných práv také společné povinnosti. Častým problémem v praxi bývá situace, kdy se jeden ze spolumajitelů (např. po rozchodu partnerů nebo v rámci rodinných dědictví) z domu či bytu odstěhuje, ale odmítá se dál podílet na nákladech spojených s jeho provozem a údržbou.
Z pohledu českého Občanského zákoníku (§ 1126 a následující) však samotný fakt, že spolumajitel v nemovitosti fyzicky nebydlí, nezbavuje ho povinnosti platit náklady na věc v poměru k jeho spoluvlastnickému podílu.
Při řešení této situace musíte striktně rozlišovat dva typy nákladů a postupovat v několika krocích.
1. Rozlišení nákladů: Co musí platit a co ne?
Nemůžete po odstěhovaném spolumajiteli požadovat paušálně polovinu (nebo část odpovídající jeho podílu) ze všech účtů, které vám domů přijdou. Náklady se dělí na dvě základní skupiny:
Náklady spojené se správou a údržbou věci (Platit MUSÍ)
Jedná se o fixní náklady, které vznikají bez ohledu na to, zda v nemovitosti někdo bydlí. Tyto náklady jsou spolumajitelé povinni hradit společně podle výše svých podílů. Patří sem:
- Příspěvky do fondu oprav (u bytů v SVJ).
- Pojištění nemovitosti.
- Daň z nemovitých věcí.
- Nutné a havarijní opravy (např. oprava zatékající střechy, výměna prasklého potrubí).
- Investice do zhodnocení věci, na kterých se spolumajitelé dohodli (např. zateplení domu).
Náklady na spotřebu a služby (Platit NEMUSÍ)
Jedná se o variabilní náklady spojené s přímým užíváním nemovitosti. Pokud se spolumajitel odstěhoval a prokazatelně v domě nežije, tyto náklady jdou plně za vámi, protože je reálně spotřebováváte vy. Patří sem:
- Elektřina, plyn, internet.
- Vodné a stočné (vyjma fixních složek za vodoměr, pokud jsou účtovány).
- Odvoz komunálního odpadu (pokud je vázán na počet osob či spotřebu).
2. Pozor na druhou stranu mince: Bezdůvodné obohacení
Pokud v nemovitosti zůstáváte bydlet vy a odstěhovaný spolumajitel nemá možnost nemovitost využívat (protože v ní bydlíte celí vy), vzniká vám vůči němu z pohledu práva takzvané bezdůvodné obohacení.
Užíváte-li nemovitost nad rámec svého spoluvlastnického podílu (např. vlastníte polovinu, ale užíváte 100 % domu), máte povinnost platit druhému spolumajiteli náhradu za to, že svůj podíl užívat nemůže. Tato náhrada se v praxi kalkuluje jako polovina obvyklého tržního nájemného v dané lokalitě.
V praxi se tyto dva nároky často vzájemně započítávají: Vy po něm chcete podíl na fondu oprav a daních, on po vás může chtít „nájemné“ za užívání jeho poloviny domu. Než přejdete k tvrdým právním krokům, spočítejte si, zda byste z tohoto porovnání nevyšli finančně hůře.
3. Postup řešení situace
Pokud jsou finanční nároky na vaší straně a druhý spolumajitel odmítá komunikovat nebo platit, postupujte systematicky:
Krok 1: Výzva k úhradě a evidence
Veškeré platby za fixní náklady plaťte sami, abyste předešli dluhům vůči SVJ, pojišťovně nebo finančnímu úřadu (za daň z nemovitosti totiž spolumajitelé ručí společně a nerozdílně). Následně druhému spolumajiteli pošlete písemnou (ideálně doporučenou) Předžalobní výzvu k zaplacení dlužné částky. K výzvě přiložte kopie faktur a jasný výpočet jeho podílu. Tímto krokem si otevíráte cestu k případnému soudu.
Krok 2: Žaloba na zaplacení dlužné částky
Pokud na výzvu nereaguje, můžete na něj podat žalobu u soudu na zaplacení dlužné částky. Tyto pohledávky se promlčují ve standardní tříleté lhůtě, takže žalobu podávejte včas. Pokud soud vyhrajete, získáte exekuční titul a dlužné peníze z něj můžete vymáhat exekučně (např. srážkami ze mzdy nebo obstavením účtu).
Krok 3: Radikální řešení – Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
Dlouhodobé dotování neaktivního spolumajitele je neudržitelné. Nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví proti své vůli (§ 1140 Občanského zákoníku). Nejlepším řešením je majetkové vazby definitivně přeříznout:
- Dohoda o odkupu / prodeji: Nabídněte mu, že jeho podíl odkoupíte za tržní cenu (můžete z ní odečíst jeho dluhy vůči vám), nebo mu nabídněte prodej vašeho podílu. Případně se dohodněte na prodeji celé nemovitosti třetí osobě a rozdělení peněz.
- Soudní zrušení spoluvlastnictví: Pokud dohoda není možná, podejte k soudu Žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud v takovém případě rozhodne jedním ze tří způsobů (podle priority):
- Rozdělí nemovitost (pokud je to technicky možné, např. na dvě bytové jednotky).
- Přikáže nemovitost do vlastnictví jednomu ze spolumajitelů (vám), který bude mít povinnost druhého finančně vyplatit.
- Nařídí prodej nemovitosti ve veřejné dražbě a výtěžek rozdělí mezi vás podle podílů (nejméně výhodná varianta, dochází ke ztrátě hodnoty).
Doporučení pro praxi
Pokud se ocitnete v této situaci, ze všeho nejdříve se pokuste s druhým spolumajitelem sepsat Dohodu o užívání a správě společné věci. V té písemně stvrďte, že od data XY v nemovitosti nebydlí, proto nebude platit energie, ale zavazuje se přispívat X Kč měsíčně na fond oprav a pojištění.
Pokud komunikace selhává, neotálejte s návštěvou advokáta. Každý měsíc, kdy za něj platíte dluhy a zároveň bezplatně užíváte jeho část nemovitosti, situaci právně i lidsky komplikuje.
