Nový stavební zákon, zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NSZ“), představuje jednu z nejzásadnějších legislativních změn v oblasti stavebního práva v České republice za poslední desítky let. Cílem této rekodifikace je zejména zrychlení a zjednodušení zdlouhavých a komplikovaných povolovacích procesů, které byly dlouhodobě kritizovány jako brzda rozvoje a výstavby. NSZ nabývá plné účinnosti pro většinu staveb od 1. července 2024 (s výjimkou tzv. vyhrazených staveb, pro které platí již od 1. ledna 2024) a jeho dopady pocítí stavebníci, developeři, ale i banky a koneční kupci nemovitostí v celém regionu.
Klíčové změny a jejich vliv na rychlost výstavby
Stěžejní filozofie NSZ spočívá v principu „jedno řízení, jedno povolení, jedno razítko“. To má zásadně zkrátit dobu od prvotního záměru po získání stavebního povolení a zahájení stavby.
1. Zavedení jednotného povolení (spojené řízení)
Dosavadní praxe vyžadovala pro každý stavební záměr obvykle nejprve územní rozhodnutí a poté samostatné stavební povolení. Nový zákon tyto fáze spojuje do jednoho řízení o povolení záměru.
- Dopad: Sjednocení by mělo vést k významné úspoře času. Místo dvou správních řízení, z nichž každé mohlo trvat měsíce (často déle než stanovené lhůty), se nyní povede jen jedno. Zrychlení procesu se promítne do dřívější realizace projektů a rychlejší nabídky nových nemovitostí na trhu.
2. Digitalizace stavebního řízení a Portál stavebníka
Celé stavební řízení má probíhat v digitální podobě, primárně prostřednictvím Portálu stavebníka. Ten má sloužit jako centrální místo pro podávání žádostí, komunikaci s úřady a sledování stavu řízení.
- Dopad: Digitalizace slibuje větší transparentnost a kontrolu nad dodržováním zákonných lhůt. Eliminuje se papírová byrokracie a obíhání různých úřadů. V regionu, kde je často problém s dostupností úřadů, to může být značná úleva pro stavebníky a projektanty. Počáteční fáze však může být spojena s výzvami v zaškolení úředníků i uživatelů.
3. Jednotné environmentální stanovisko (JES)
Nově se zavádí Jednotné environmentální stanovisko, které má nahradit mnohá závazná stanoviska od dotčených orgánů v oblasti ochrany životního prostředí. Stavební úřad si je navíc v řízení sám vyžádá, pokud je stavebník nedoloží.
- Dopad: Předcházení situacím, kdy stavebník zdlouhavě obchází desítky úřadů, což je častá příčina prodlev. Sloučením stanovisek se zefektivní posuzování dopadů staveb, a to zejména u větších developerských projektů v regionu.
4. Zkrácení lhůt a apelační princip
NSZ stanovuje konkrétní, závazné lhůty pro vydání povolení, například u tzv. jednoduchých staveb (např. rodinné domy, menší bytové domy) má být povolení vydáno do 60 dnů. Zavádí se také apelační princip – odvolání proti rozhodnutí úřadu posoudí přímo nadřízený úřad, bez vracení spisu na první stupeň, což výrazně zkrátí dobu odvolacích řízení.
- Dopad: Větší právní jistota a předvídatelnost. Čas jsou peníze, a zkrácení lhůt znamená nižší finanční náklady na zdržení projektu (např. úroky z úvěrů).
Dopady na financování nemovitostí v regionu
Změny ve stavebním právu se nepřímo, ale významně, dotknou i finančního sektoru a cen nemovitostí.
1. Snížení nákladů na projekt a rychlejší návratnost
Zrychlení povolovacího procesu znamená, že developeři a individuální stavebníci nebudou platit úroky z překlenovacích úvěrů (úvěrů na přípravu projektu) tak dlouho.
- Dopad: Snížení celkových nákladů na projekt by teoreticky mělo vést k mírnému tlaku na snížení finálních prodejních cen nemovitostí nebo alespoň ke zmírnění růstu cen. Rychlejší dokončení projektů také zaručuje rychlejší přísun nových nemovitostí na trh, což je klíčové pro stabilizaci regionálních cen.
2. Větší předvídatelnost pro banky a investory
Předvídatelnost a závazné lhůty jsou klíčové pro finanční plánování. Pokud je jasné, že povolení přijde do 60 dnů, je to pro banky cenná informace při schvalování a strukturování developerského financování.
- Dopad: Snížení rizika projektu. Banky mohou s větší jistotou posuzovat cash flow projektu a jeho splátkový kalendář, což by mohlo v dlouhodobém horizontu vést k příznivějším úvěrovým podmínkám pro developery.
3. Omezené trvání povolení
Nový zákon omezuje platnost povolení, pokud stavba není dokončena do deseti let od nabytí právní moci (a nebylo požádáno o prodloužení). Dříve platnost povolení neomezeně trvala, pokud byla stavba včas zahájena.
- Dopad: Tato změna nutí stavebníky k aktivnějšímu a rychlejšímu dokončení projektů. Tím se zabraňuje „zamražení“ stavebních pozemků a neustálému odkládání výstavby, což je pozitivní pro nabídku na trhu, ale může představovat tlak pro ty, kteří financují výstavbu svépomocí po delší dobu.
Regionální specifika a výzvy
Přestože NSZ přináší celostátní změny, jejich implementace a dopady se budou v jednotlivých regionech lišit.
1. Rozdíly v soustavě stavebních úřadů
Novela NSZ sice ruší původně plánovanou soustavu státních stavebních úřadů, ale stále zachovává existenci specializovaného Dopravního a energetického stavebního úřadu (DESÚ) pro tzv. vyhrazené stavby (dálnice, energetické stavby atd.). Pro běžné stavby zůstávají kompetence na obecních a krajských úřadech.
- Dopad v regionu: Kvalita a rychlost stavebního řízení tak bude i nadále do značné míry záviset na kapacitě, digitalizační připravenosti a odbornosti konkrétního místního stavebního úřadu. V menších regionech a obcích s nedostatkem personálu může být přechod na digitální proces zpočátku pomalejší a náročnější.
2. Vliv na územní plánování
NSZ mění i pravidla pro územní plánování, s cílem usnadnit schvalovací procesy. Velká města (Praha, Brno, Ostrava) si navíc mohou vydat své vlastní městské stavebně-technické předpisy, což může v jejich spádových oblastech vyvolat potřebu regionální koordinace.
- Dopad v regionu: Pro developerské projekty, které často přesahují hranice menších obcí, bude klíčová efektivní komunikace mezi regionálními samosprávami a rychlé aktualizace územních plánů v souladu s NSZ, aby se předešlo zbytečným kolizím a zdržením.
Shrnutí a perspektiva
Nový stavební zákon má potenciál stát se motorem pro oživení a zefektivnění výstavby v regionu. Jeho hlavní přínos spočívá ve zjednodušení a zrychlení byrokratické zátěže, což by mělo v konečném důsledku snížit náklady a zvýšit předvídatelnost pro všechny aktéry – od individuálních stavebníků po velké developery a banky.
Úspěch NSZ však bude záviset na důsledné implementaci digitalizace a na personální a odborné připravenostistavebních úřadů v celém regionu. Ačkoliv se očekává zlepšení, realita prvních let ukáže, zda „jedno razítko“ skutečně znamená konec dlouhých front a zda se podaří odbourat zakořeněnou byrokracii ve stavebním řízení. V ideálním případě by NSZ měl přinést stabilnější a rychlejší trh s nemovitostmi, což je dobrá zpráva jak pro zájemce o vlastní bydlení, tak pro regionální ekonomický rozvoj.