Nejčastější chyby v nájemních smlouvách z pohledu nájemce i pronajímatele

Nájemní smlouva je klíčovým dokumentem, který definuje vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Přestože se zdá být rutinní záležitostí, plná drobných chyb, nejasných formulací nebo protiprávních ustanovení může vést k dlouhým sporům, finančním ztrátám a stresu na obou stranách.

Tento obsáhlý článek analyzuje nejčastější chyby, kterých se dopouštějí nájemci i pronajímatelé, a nabízí návod, jak jim předcházet.


I. Formální a identifikační chyby (Pro obě strany)

Základem každého platného smluvního vztahu je přesná identifikace a formální správnost. Jakákoli chyba v tomto bodě může celou smlouvu zpochybnit.

1. Nedostatečná identifikace smluvních stran

Chyba: Ve smlouvě je uveden jen název společnosti nebo přezdívka, případně chybí rodné číslo (nebo datum narození) a trvalé bydliště. Riziko: V případě sporu je obtížné (nebo nemožné) stranu identifikovat a zahájit právní kroky (např. exekuci, soudní řízení). Řešení: Vždy uvádějte úplné jméno a příjmení, datum narození/rodné číslo a trvalé bydliště. U firem vždy IČO a sídlo, osobu oprávněnou jednat a číslo zápisu v rejstříku.

2. Nepřesný popis předmětu nájmu

Chyba: Pronajímatel pronajímá „byt na adrese Hlavní 15“. Chybí číslo jednotky, přesný popis v katastru (parcelní číslo, katastrální území) a přesné vymezení příslušenství (sklep, balkon, parkovací stání). Riziko: Nejasnosti o tom, co přesně náleží k bytu. Nájemce může argumentovat, že má právo užívat i jiné prostory. Řešení: Přesné označení jednotky dle Prohlášení vlastníka a Katastru nemovitostí. Přesný výčet příslušenství a jeho vymezení.

3. Chybějící nebo špatně sjednaná doba nájmu

Chyba: Smlouva na dobu určitou má nejasné ukončení (např. „do doby, než se byt prodá“). Pokud není doba nájmu uvedena vůbec, považuje se nájem ze zákona za dobu neurčitou, což pronajímateli ztěžuje ukončení nájmu. Řešení:Vždy přesně uvést datum začátku a konce nájmu (např. „na dobu 12 měsíců, do 31. 12. 2026“).


II. Finanční a platební chyby (Rizika pro obě strany)

Nejčastější spory vznikají kvůli penězům. Přesné a transparentní nastavení plateb je zásadní.

4. Nejasné vymezení nájemného, záloh a služeb

Chyba: Ve smlouvě je uvedena celková částka, např. 18 000 Kč, bez rozdělení na čisté nájemné a platby za služby/zálohy. Riziko pro nájemce: Pronajímatel může neoprávněně zvýšit celkovou částku, aniž by nájemce věděl, co se zdražuje. Obtížné vyúčtování služeb. Riziko pro pronajímatele: Komplikované každoroční zvyšování nájmu (které se počítá pouze z čistého nájemného) a nemožnost prokázat nedoplatek na službách. Řešení: Rozdělit platbu na: a) Čisté nájemné (pevná částka). b) Zálohy/Paušál za služby (přesný rozpis, co je zahrnuto – voda, teplo, výtah, úklid). c) Energie (určit, zda je hradí nájemce přímo dodavateli, nebo jsou v zálohách pronajímatele).

5. Přemrštěná kauce a smluvní pokuty

Chyba: Sjednání jistoty (kauce) vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného (včetně záloh za služby). Dále ujednání smluvních pokut za každé porušení smlouvy. Riziko pro nájemce: Zákon stanovuje maximální výši kauce (max. 3 měsíční nájmy). Smluvní pokuta za porušení povinností nájemce je možná, ale součet kauce a smluvních pokut nesmí přesáhnout 3 měsíční nájmy. Nadlimitní kauce i pokuty jsou neplatné. Řešení: Nepřekračovat zákonný limit 3×meˇsıˊcˇnıˊ naˊjemneˊ pro součet jistoty a smluvních pokut.

6. Chybějící inflační doložka / ujednání o zvyšování nájmu

Chyba pro pronajímatele: Ve smlouvě není řešen mechanismus zvyšování nájemného. Pronajímatel pak musí každý rok žádat o zvýšení (až o inflaci) a nájemce jej může odmítnout, což vede ke sporům. Řešení: Vložit do smlouvy inflační doložku (vázanou na Český statistický úřad) nebo ujednat pravidelné roční zvýšení nájemného o pevnou částku/procento.


III. Práva a povinnosti stran (Neplatná ujednání)

Mnoho pronajímatelů se snaží do smlouvy protlačit ustanovení, která jsou v rozporu s ochranou nájemce v Občanském zákoníku (OZ). Taková ustanovení jsou automaticky neplatná.

7. Zákaz trvalého pobytu a omezení soukromí

Chyba: Pronajímatel zakazuje nájemci zřízení trvalého bydliště nebo si vyhrazuje právo vstupu do bytu kdykoli a bez ohlášení. Riziko pro pronajímatele: Nájemce má ze zákona právo si trvalé bydliště zřídit. Omezení práva na soukromí je protiprávní. Pronajímatel má právo vstoupit do bytu pouze za účelem kontroly (po předchozím ohlášení v přiměřené době) nebo v havarijních situacích. Řešení: Toto právo nelze platně omezit. Pronajímatel by měl ve smlouvě jasně uvést podmínky a způsob ohlášení kontroly (např. 48 hodin předem).

8. Paušální zákaz chovu zvířat nebo kouření

Chyba: Smlouva obsahuje absolutní zákaz chovu jakýchkoli zvířat nebo zákaz kouření v bytě. Riziko pro nájemce:Zákaz je obecně neplatný, pokud nezpůsobí nepřiměřené obtěžování ostatních nájemníků nebo nepoškozuje byt. Řešení:Místo absolutního zákazu uvést povinnost nájemce zajistit, aby zvíře nezpůsobovalo škody a neobtěžovalo ostatní obyvatele domu.

9. Chybné rozdělení povinností oprav a údržby

Chyba: Přenesení všech oprav a údržby na nájemce, včetně velkých a drahých oprav (např. oprava kotle, výměna oken).Riziko pro nájemce: Dle OZ platí, že nájemce hradí pouze drobné opravy (jejich rozsah je vymezen nařízením vlády, např. oprava zásuvky, výměna žárovky, oprava vodovodní baterie do určité částky). Větší opravy hradí vždy pronajímatel. Ustanovení přenášející velké opravy na nájemce je neplatné. Řešení: Přesně odkazovat na příslušné nařízení vlády, které definuje drobné opravy. Uvést kontakty na správce/havarijní službu pro nahlášení velkých poruch.


IV. Chyby při předávání a ukončení nájmu

Problémy se objevují hlavně na začátku a na konci nájemního vztahu.

10. Chybějící nebo nedostatečný předávací protokol

Chyba pro obě strany: Nepřítomnost předávacího protokolu nebo jeho stručné a obecné znění. Riziko: Neschopnost prokázat stav bytu při převzetí. Pronajímatel nemůže uplatnit náhradu škody z kauce. Nájemce nemůže prokázat, že vady (např. rozbitá deska, škrábance na podlaze) již v bytě byly. Řešení: Sepsat detailní předávací protokol, který obsahuje: * Stavy všech měřičů (voda, elektřina, plyn). * Detailní soupis vybavení (včetně stavu a značky spotřebičů). * Popis zjevných vad a poškození. * Počet předaných klíčů/čipů. * Doplnit dokumentaci fotografiemi.

11. Nedostatečné výpovědní podmínky (Pro pronajímatele)

Chyba: Smlouva na dobu určitou, která neumožňuje pronajímateli efektivně ukončit nájem při hrubém porušení povinností nájemcem (např. neplacení nájmu, poškozování bytu). Riziko: Pronajímatel je vázán smlouvou a musí čekat na její konec, i když nájemce neplatí. Řešení: Ve smlouvě jasně definovat, co se považuje za hrubé porušení povinností nájemce, které opravňuje pronajímatele k okamžité výpovědi nájmu, a dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu (s výjimkou zvlášť závažného porušení).

Nejlepší ochranou je číst, ptát se a konzultovat. Pro pronajímatele znamená pečlivě sepsaná smlouva ochranu majetku a pravidelný příjem. Pro nájemce je to jistota domova, transparentních nákladů a ochrana před protiprávními požadavky. Použití neaktualizovaných nebo neověřených vzorů z internetu je jednou z největších chyb, která s sebou nese riziko neplatnosti klíčových ujednání. Vždy je vhodné nechat si smlouvu zkontrolovat právníkem specializovaným na nájemní právo.