Získání hypotečního úvěru představuje pro každého žadatele klíčový životní krok. Zatímco zaměstnanci obvykle prokazují svůj příjem potvrzením od zaměstnavatele, osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) v České republice čelí specifickým výzvám. Ty se ještě znásobily zavedením paušální daně, která sice zjednodušuje administrativu pro podnikatele, ale zároveň bankám odstraňuje klasický dokument pro posouzení bonity – daňové přiznání.
Přestože se situace zpočátku jevila jako komplikovaná, většina velkých bank již přizpůsobila své interní metodiky. Dnes platí, že samotný fakt využití paušálního režimu není překážkou pro získání hypotéky. Klíčem k úspěchu je pochopit, jak banky tento „netradiční“ příjem posuzují, a správně se připravit.
Specifika Paušální Daně a Absence Daňového Přiznání
Režim paušální daně umožňuje OSVČ s příjmy do stanoveného limitu (původně 1 milion Kč, pro rok 2024 to jsou 2 miliony Kč s odstupňovanými pásmy) odvádět paušální měsíční zálohu, která v sobě zahrnuje daň z příjmů i odvody na sociální a zdravotní pojištění. Hlavní výhodou pro podnikatele je výrazné snížení administrativní zátěže, protože nepodávají daňové přiznání ani Přehledy pro ČSSZ a zdravotní pojišťovnu.
Pro banky však daňové přiznání představovalo základní a nejpřesnější podklad pro posouzení bonity, jelikož z něj bylo možné jasně vyčíst základ daně (čistý zisk) po odečtení výdajů. U paušální daně tento dokument chybí, což si vynutilo zavedení alternativních metod prokazování příjmů.
Alternativní Metody Posuzování Příjmu OSVČ v Paušálním Režimu
Banky již dokáží příjem OSVČ v paušálním režimu posoudit, ale každá k tomu přistupuje s mírně odlišnou interní metodikou. Obecně se zaměřují na faktory, které spolehlivě nahradí informace z daňového přiznání.
1. Posouzení Podle Obratu (Příjmů na Účtu)
Nejčastější a nejdůležitější metodou je posouzení na základě bankovních výpisů z podnikatelského účtu. Banka se zajímá o kreditní obraty (příjmy) za určité období – obvykle za posledních 3 až 12 měsíců.
- Výpočet Uznatelného Příjmu: Banka vezme celkový obrat a z něj uzná jen určitou procentuální část jako čistý měsíční příjem. Toto procento se liší banku od banky a často závisí i na oboru podnikání žadatele.
- Příklad: U svobodných povolání (např. IT specialisté, lékaři, advokáti), kde jsou skutečné provozní náklady nízké, může banka uznat i 60–80 % obratu jako čistý příjem. U oborů s vyššími náklady bývá toto procento nižší.
- Odečtení Paušálních Odvodů: Z vypočteného uznatelného příjmu banka obvykle odečítá předpokládané měsíční náklady a paušální odvody na sociální a zdravotní pojištění, aby získala reálný čistý příjem.
2. Pásmo Paušální Daně a Obor Podnikání
Banky při posuzování zohledňují i pásmo paušální daně, do kterého je OSVČ zařazen. Vyšší pásmo (spojené s vyšším ročním příjmem) může vést k vyššímu předpokládanému uznatelnému příjmu. Současně se posuzuje hlavní obor podnikání uvedený v registru živnostenského podnikání, jelikož se s ním pojí bankou stanovený koeficient předpokládaných nákladů (a tedy i výše čistého příjmu).
3. Délka a Stabilita Podnikání
Délka podnikání je klíčová. Většina bank vyžaduje, aby OSVČ podnikal v režimu paušální daně alespoň 12 měsíců. Některé banky mohou u vybraných profesí (např. lékaři) akceptovat i kratší dobu. Stabilita příjmů na účtu je bankou hodnocena jako důležitý ukazatel úvěruschopnosti.
Dokumenty Potřebné k Žádosti o Hypotéku
Přestože chybí daňové přiznání, OSVČ v paušálním režimu musí doložit bance jiné dokumenty pro posouzení bonity:
- Výpisy z Podnikatelského Účtu: Obvykle za posledních 3, 6 nebo 12 měsíců.
- Prokázání Platby Paušální Daně: Doklad o pravidelném měsíčním odvodu paušální zálohy (často viditelný přímo na výpisech z účtu).
- Čestné Prohlášení o Příjmech: Prohlášení o celkové výši příjmů za sledované období.
- Informace o IČO: Pro ověření délky a předmětu podnikání.
- Faktury, Smlouvy nebo Evidence Příjmů: Některé banky mohou požadovat doplňující podklady pro ověření kontinuity a původu příjmů.
Srovnání s OSVČ Uplatňujícími Paušální Výdaje
Zajímavým srovnáním je postavení OSVČ v paušálním režimu oproti těm, kteří uplatňují výdajové paušály (např. 60 % z příjmů), ale stále podávají daňové přiznání.
- U výdajových paušálů si podnikatel daňový základ často uměle sníží, aby ušetřil na daních, což ovšem v očích banky vede k nízkému oficiálnímu příjmu a nízké bonitě.
- Klienti v paušálním režimu, kteří mají vysoké obraty na účtu, často vycházejí lépe, protože banka hodnotí skutečné obraty, nikoli uměle snížený daňový základ z daňového přiznání.
Tipy Pro OSVČ v Paušálním Režimu
- Vedení Podnikatelského Účtu: Důsledně oddělujte soukromé a podnikatelské finance. Banky preferují přehledné výpisy, kde je jasně vidět kontinuální příjem z podnikání.
- Dostatečná Délka Podnikání: Ideálně žádejte o hypotéku s historií podnikání v paušálním režimu delší než 12 měsíců.
- Výběr Správné Banky: Metodiky se liší. Je klíčové vybrat banku, která pro váš konkrétní obor a výši obratu uzná nejvyšší možný příjem pro účely bonity. Konzultace s hypotečním specialistou je zde nezbytná.
Ačkoliv paušální daň zrušila nutnost podávat daňové přiznání, banky si vyvinuly mechanismy, jak spolehlivě posoudit bonitu těchto žadatelů. Klíčem je vysoký a stabilní obrat (příjem) na podnikatelském účtu, který je pro banku novým ekvivalentem čistého zisku. S dobrou přípravou a výběrem správné banky je získání hypotéky pro OSVČ v paušálním režimu v současnosti reálné.