Možnost odečíst si úroky z hypotečního úvěru (nebo úvěru ze stavebního spoření) od základu daně z příjmů fyzických osob je jednou z nejvýznamnějších daňových úlev, kterou stát podporuje pořízení vlastního bydlení. Tato úspora může ročně činit i desetitisíce korun. Abyste ji však mohli správně využít, je nutné splnit řadu zákonných podmínek a znát aktuální limity.
1. Co je odpočet úroků z úvěru na bydlení a jak funguje?
Odpočet úroků z úvěru na bydlení představuje tzv. nezdanitelnou část základu daně podle §15 odst. 3 a 4 zákona o daních z příjmů.
- Princip: Neodečítáte si úroky přímo od vypočtené daně (jako je tomu u slev na dani), ale snižujete si o zaplacené úroky základ daně. Teprve z takto sníženého základu se vypočítá vaše daňová povinnost (sazba daně z příjmů fyzických osob je 15 % pro většinu příjmů).
- Reálná úspora: Reálná úspora na dani tedy odpovídá 15 % z uplatněné částky zaplacených úroků.
- Příklad: Pokud si odečtete úroky ve výši 100 000 Kč, sníží se vám daňová povinnost o 100000×0,15=15000Kcˇ.
Odpočet je možné uplatnit buď jako zaměstnanec v rámci ročního zúčtování daně u zaměstnavatele, nebo jako OSVČ(nebo zaměstnanec, který si podává daňové přiznání sám) v rámci daňového přiznání.
2. Klíčové podmínky pro uplatnění odpočtu
Nejdůležitější je, že odpočet lze uplatnit pouze v případě úvěru, který slouží k řešení vlastní bytové potřeby poplatníka nebo jeho blízkých příbuzných.
A. Účel úvěru – Bytová potřeba
Úvěr musí být použit na jednu z těchto bytových potřeb:
- Koupě dokončené nebo rozestavěné nemovité věci (byt, rodinný dům, jednotka).
- Výstavba rodinného domu, jednotky (bytu).
- Rekonstrukce (změna stavby, udržovací práce) stávající nemovité věci.
- Údržba a změna stavby, kterou poplatník vlastní a kterou prokáže.
- Koupě pozemku za účelem výstavby do 4 let od nabytí pozemku.
- Splacení úvěru (refinancování) použitého na výše uvedené účely.
- Vypořádání společného jmění manželů nebo dědiců v souvislosti s pořízením bytové potřeby.
B. Vlastnictví a bydlení
- Účast na smlouvě: Odpočet může uplatnit pouze dlužník nebo spoludlužník uvedený v úvěrové smlouvě.
- Vlastnictví nemovitosti: Dlužník (poplatník) musí být zároveň vlastníkem nebo spoluvlastníkem financované nemovitosti.
- Bydlení: Nemovitost musí sloužit k trvalému bydlení poplatníka nebo jeho blízkých příbuzných (manžel/ka, děti, rodiče, sourozenci apod.). Toto je zásadní podmínka.
☝️ Pozor: U investičních bytů určených k pronájmu nebo u rekreačních objektů (chata, chalupa) bez trvalého bydliště nelze odpočet uplatnit.
C. Limity pro odpočet
Maximální roční částka, kterou lze odečíst od základu daně, se liší v závislosti na datu sjednání úvěru:
| Datum sjednání úvěru / pořízení bytové potřeby | Maximální roční odpočet (úhrnná částka úroků) |
| Do 31. 12. 2020 | 300 000 Kč |
| Od 1. 1. 2021 | 150 000 Kč |
- Limit 150 000 Kč se týká i všech následných refinancování takto sjednaných úvěrů.
- Limit 300 000 Kč platí i pro refinancování úvěrů sjednaných do konce roku 2020.
💡 Tip k poměrné části: Jestliže jste platili úroky pouze po část roku (např. v souvislosti s novým úvěrem v průběhu roku), snižuje se roční limit poměrně, a to 1/12 z maximální roční částky za každý měsíc, ve kterém byly úroky placeny.
D. Více účastníků úvěru (např. manželé)
Pokud je v úvěrové smlouvě více dlužníků, mohou se dohodnout, jak si odpočet uplatní:
- Celý odpočet uplatní jeden z dlužníků.
- Odpočet si rozdělí rovným dílem. (Např. manželé si rozdělí odpočet 50:50).
🧑🤝🧑 Důležité: V jedné společně hospodařící domácnosti lze v daném zdaňovacím období uplatnit úhrnnou částku úroků maximálně jednou (tj. nesčítají se limity pro každého dlužníka).
3. Co je potřeba doložit
K uplatnění odpočtu je nutné doložit příslušné dokumenty, které potvrzují nárok:
- Potvrzení o zaplacených úrocích: Originál potvrzení, které vám na začátku každého roku automaticky vystaví banka nebo stavební spořitelna za uplynulý kalendářní rok.
- Smlouva o úvěru: Při prvním uplatnění odpočtu (nebo při refinancování) je nutné doložit kopii smlouvy.
- Výpis z katastru nemovitostí: Opět při prvním uplatnění (případně při změně stavu, např. dokončení stavby). Dokládá vlastnictví nemovitosti a účel úvěru (v případě koupě, výstavby).
4. Kdy o daňový odpočet přijdete (zánik nároku)
Nárok na odpočet úroků zaniká v případě, že přestanou být splněny zákonné podmínky. Nejčastěji se jedná o tyto situace:
A. Změna účelu bydlení
- Pronájem nemovitosti: Pokud nemovitost začnete pronajímat a přestanete ji využívat pro své vlastní trvalé bydlení nebo bydlení vašich blízkých, nárok na odpočet úroků k datu zahájení pronájmu zaniká.
- Pozor: Trvalý pobyt v dané nemovitosti je pro finanční úřad silným důkazem, že nemovitost slouží k bytové potřebě.
- Prodej nemovitosti: Pokud nemovitost v průběhu roku prodáte a zároveň nesplácíte původní úvěr refinancováním na novou bytovou potřebu, nárok na odpočet úroků zaniká k poslednímu dni měsíce, ve kterém byla nemovitost prodána. Odpočet lze uplatnit pouze do tohoto měsíce.
- Změna užívání: Pokud se např. z obytné jednotky stane prostor pro podnikání nebo kancelář.
B. Nedodržení lhůty u pozemku
Pokud jste si vzali úvěr na koupi pozemku a do čtyř let od nabytí pozemku nezačnete stavět (neprokážete zahájení výstavby), je nutné odpočty, které jste v předchozích letech uplatnili, dodatečně zdanit jako příjem.
C. Změna účelu úvěru při refinancování
Pokud při refinancování úvěru dojde k jeho částečnému použití na účel, který není bytovou potřebou (např. vyplacení hotovosti na jiné účely než bydlení), nárok na odpočet může zaniknout, nebo se stane uplatnitelným jen poměrně k té části, která slouží k bytové potřebě.
5. Shrnutí a praktické tipy
| Situace | Co dělat pro uplatnění odpočtu |
| Zaměstnanec | Do 15. února (po skončení zdaňovacího období) odevzdejte potvrzení o zaplacených úrocích vaší mzdové účtárně v rámci Ročního zúčtování daně. |
| OSVČ | Přiložte potvrzení k daňovému přiznání, které podáváte v řádném termínu (obvykle do konce března, při elektronickém podání do konce dubna, s daňovým poradcem do konce července). |
| Více dlužníků | Dohodněte se, kdo odpočet uplatní v plné výši, nebo si jej rozdělte rovným dílem. |
| První rok | Nezapomeňte doložit kopii úvěrové smlouvy a výpis z katastru. |
Daňový odpočet úroků z hypotéky je cenná úleva, která dokáže výrazně snížit vaše daňové zatížení. Je však nezbytné pečlivě sledovat veškeré zákonné podmínky, zejména ty, které se týkají účelu užívání nemovitosti pro vlastní bydlení. V případě jakékoli pochybnosti o uplatnění nároku je vždy nejlepší konzultovat situaci s daňovým poradcem nebo příslušným finančním úřadem.