Nájemní vztahy v České republice procházejí neustálým vývojem, který je reflektován v legislativě. Rok 2025 s sebou přináší některé zásadní změny, zejména v souvislosti s novelizací občanského zákoníku a souvisejících předpisů, které mají za cíl vyvážit práva a povinnosti nájemců a pronajímatelů a zrychlit řešení sporů. Změny se dotýkají klíčových oblastí, jako je zvyšování nájemného, kauce (peněžitá jistota) a proces ukončení nájmu.
Zvyšování nájemného: Limitace a inflační doložka
Zvyšování nájemného bylo vždy citlivým tématem a legislativa se snaží chránit nájemce před neúměrným růstem. Základní pravidla pro zvyšování nájemného v roce 2025, vycházející z občanského zákoníku, zůstávají v principu zachována, avšak jsou upřesňována.
1. Zákonné omezení zvyšování nájemného
Pronajímatel má právo navrhnout nájemci zvýšení nájemného, ale podléhá to dvěma hlavním limitům stanoveným v zákoně:
- Kumulativní limit: Během posledních tří let nesmí celkové navýšení nájemného (včetně případných předchozích zvýšení) přesáhnout 20 % z původní výše nájemného.
- Místně obvyklé nájemné: Nově navržené nájemné nesmí překročit výši obvyklého nájemného v dané lokalitě pro srovnatelný byt.
Pokud nájemce s navrhovaným zvýšením nesouhlasí, musí pronajímatel v rámci nového postupu nejprve učinit písemný pokus o dohodu. Teprve pokud není dohoda do dvou měsíců úspěšná, může se pronajímatel (nebo i nájemce, pokud chce snížení) do dalších tří měsíců obrátit na soud. Soud pak stanoví nájemné ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, a to se zpětnou účinností k datu podání návrhu.
2. Inflační doložka (indexace)
Důležitou výjimkou z 20% limitu je sjednání tzv. inflační doložky (indexace) v nájemní smlouvě. Ta umožňuje pronajímateli automaticky navyšovat nájemné v závislosti na míře inflace (např. dle indexu spotřebitelských cen zveřejněného Českým statistickým úřadem).
- Pravidlo: Pokud je inflační doložka sjednána, pronajímatel může nájemné navýšit i nad limit 20 % za tři roky.
- Postup: Navýšení probíhá automaticky, ale pronajímatel by měl nájemce o nově vypočtené částce písemně informovat, aby předešel nedorozuměním.
- Doporučení: Aby byla doložka platná a transparentní, musí ve smlouvě jasně definovat, jaký inflační ukazatel a jaký mechanismus výpočtu bude použit.
Kauce (Peněžitá jistota): Maximální výše a úroky
Kauce, neboli peněžitá jistota, slouží pronajímateli jako ochrana pro případ, že nájemce poruší své povinnosti (nezaplacení nájmu, způsobení škody na bytě).
1. Maximální výše kauce
Zákon striktně omezuje maximální výši kauce. Kauce smí společně se smluvní pokutou dosahovat maximálně výše trojnásobku měsíčního nájemného. Smluvní pokuty v souvislosti s porušením povinností nájemce jsou však v nájemních vztazích k bytu často považovány za nepřípustné, a proto se v praxi maximální výše kauce omezuje na trojnásobek nájmu.
2. Úroky z kauce
Pronajímatel je povinen při skončení nájmu vrátit kauci nájemci, přičemž má právo si započíst dlužné částky (nájemné, škody).
- Zákonné právo: Nájemce má ze zákona právo na úroky z kauce od jejího složení.
- Splatnost: Úroky jsou splatné při skončení nájmu.
- Výše úroku: Pokud není výše úroku sjednána ve smlouvě, nájemce má právo na úroky alespoň ve výši zákonné sazby. Sjednaný úrok by neměl být zjevně nepřiměřeně nízký.
Výpověď z bytu a Rozkaz k vyklizení
Proces ukončení nájemního vztahu je klíčový a v roce 2025 se objevuje významná procesní novinka pro pronajímatele, kteří se potýkají s nepoctivými nájemníky.
1. Odůvodněná výpověď
Pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů stanovených zákonem, přičemž výpověď musí být vždy písemná a odůvodněná. Zároveň musí obsahovat poučení nájemce o jeho právu vznést námitky a obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Bez tohoto poučení je výpověď neplatná.
Zákonné důvody pro výpověď s 3měsíční výpovědní dobou (např.):
- Hrubé porušení povinnosti nájemce (např. nezaplacení nájemného nebo služeb za dobu kratší než tři měsíce).
- Nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti.
- Potřeba pronajímatele pro sebe nebo svého blízkého (např. manžela, rodiče, dítě).
Výpověď bez výpovědní doby (okamžitá):
- Možná pouze v případě, že nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, např. nezaplacení nájemného nebo úhrady za služby za dobu alespoň tří měsíců.
2. Rozkaz k vyklizení bytu – Novinka 2025
V reakci na pomalé soudní procesy vystěhování problémových nájemníků je s účinností pravděpodobně od poloviny roku 2025 zaváděn Rozkaz k vyklizení bytu (novela občanského soudního řádu).
- Cíl: Zrychlení procesu vyklizení bytu po řádném skončení nájmu (např. platnou výpovědí, uplynutím doby).
- Podmínky: Pronajímatel musí doložit platnou nájemní smlouvu a skutečnost, že nájem skončil (např. doručenou výpověď) a nájemce byt nevyklidil. Musí také nájemce písemně vyzvat k vyklizení nejméně 14 dní před podáním návrhu.
- Postup: Soud může vydat rozkaz bez klasického dlouhého soudního řízení, čímž se očekává zkrácení doby rozhodování na týdny. Pokud nájemce podá odpor, soud by přistoupil ke standardnímu řízení.
Tento nový institut představuje významné posílení práv pronajímatelů a může přispět k větší ochotě majitelů nemovitosti pronajímat.
Závěr a doporučení
Rok 2025 přináší do oblasti nájemních vztahů především zpřesnění a nové procesní nástroje, které mají za cíl zefektivnit řešení sporů. Základní ochranná pravidla pro nájemce, zejména limity pro zvyšování nájemného a právo na úroky z kauce, zůstávají v platnosti. Pro obě strany je však klíčové:
- Písemná forma: Vždy důsledně dodržovat písemnou formu u klíčových úkonů (smlouva, dodatek, výpověď, návrh na zvýšení nájmu).
- Inflační doložka: Pro pronajímatele je vhodné zvážit zakotvení jasné inflační doložky do smlouvy.
- Procesní poučení: Pronajímatel musí dbát na řádné poučení nájemce ve výpovědi, aby byla platná.
- Dohoda: I přes existenci zákonných pravidel je vždy nejrychlejším a nejméně konfliktním řešením oboustranná dohoda.